Condomínios não são empresas — mas têm obrigações contábeis, trabalhistas e fiscais que poucos síndicos conhecem completamente. Um condomínio com funcionários e faturamento de taxas mensais acima de R$ 50.000 precisa de controles tão rigorosos quanto uma empresa de médio porte. A JMF Contabilidade atende condomínios residenciais e comerciais em Blumenau e região, apoiando síndicos, subsíndicos e administradoras na gestão contábil e prestação de contas transparente.
Condomínio É Pessoa Jurídica?
O condomínio edilício (regulado pela Lei 4.591/1964 e pelo Código Civil, arts. 1.331 a 1.358) tem personalidade jurídica limitada — ele tem CNPJ, mas não é contribuinte do IRPJ como as empresas. O CNPJ do condomínio é usado principalmente para:
- Abrir conta bancária em nome do condomínio
- Emitir e receber notas fiscais de prestadores de serviços
- Recolher INSS e FGTS dos funcionários
- Firmar contratos (portaria, zeladoria, manutenção)
O condomínio não paga IRPJ — a taxa de condomínio não é receita tributável, pois é custeio coletivo das despesas comuns.
O Que Faz o Contador de Condomínio
A contabilidade condominial tem escopo bem definido:
Escrituração financeira:
- Registro de todas as receitas (taxas ordinárias, extraordinárias, multas, aluguéis de áreas comuns)
- Registro de despesas com fornecedores, manutenção, funcionários, seguros e reservas
- Conciliação bancária mensal
Folha de Pagamento:
- Porteiros, zeladores, faxineiros, recepcionistas e outros funcionários do condomínio seguem a CLT
- CCT do Sindicato dos Empregados em Edifícios Residenciais e Comerciais de Blumenau define o piso salarial
- eSocial: obrigatório para condomínios com funcionários
Prestação de Contas:
- Demonstrativo mensal de receitas e despesas
- Relatório de inadimplência (taxa em atraso por unidade)
- Balancete para assembleia
- Prestação de contas anual em assembleia geral ordinária (AGO)
Obrigações Trabalhistas do Condomínio
O condomínio com funcionários é equiparado a empregador para fins da CLT. As principais obrigações:
Admissão:
- Registro em Carteira de Trabalho (CTPS)
- Cadastro no eSocial antes do início do trabalho
- Exame médico admissional
Mensais:
- Folha de pagamento com holerite
- Recolhimento do FGTS (8% sobre salário) até dia 7 do mês seguinte
- Contribuição previdenciária do empregado (desconto INSS) e patronal (20% do salário)
- Guia de Previdência Social (GPS)
13° Salário:
- Primeira parcela até 30 de novembro
- Segunda parcela até 20 de dezembro
Férias:
- Aviso com 30 dias de antecedência
- Pagamento 2 dias antes do início do período de gozo
- Acréscimo de 1/3 constitucional
Rescisão:
- TRCT assinado e homologado (quando necessário)
- FGTS rescisório e multa de 40% (dispensa sem justa causa)
- Aviso prévio trabalhado ou indenizado
INSS e GPS do Condomínio
O condomínio que tem funcionários precisa recolher:
- Contribuição do empregado: descontada no holerite (7,5% a 14%, conforme tabela progressiva)
- Contribuição patronal: 20% sobre a folha de salários + RAT (1%, 2% ou 3% conforme risco) + terceiros (~5,8%)
- GPS: Guia da Previdência Social, vencimento até dia 20 do mês seguinte
Contratação de prestadores de serviços: Quando o condomínio contrata pessoa física (autônomo, diarista, encanador) para serviços sem CNPJ, há obrigação de recolher o INSS por meio de GPS do tomador de serviço.
Fundo de Reserva e Taxa Extra: Como Contabilizar
Fundo de Reserva: Valor arrecadado para cobrir despesas imprevistas. Não é receita — é uma obrigação do condomínio com os condôminos. No balanço, aparece como passivo (obrigação de devolver/aplicar).
Taxa Extra (rateio extraordinário): Aprovada em assembleia para despesas específicas (reforma da fachada, troca de elevador, etc.). Deve ter objetivo definido e prestação de contas específica.
Aluguel de áreas comuns: Receita que pertence ao condomínio. Deve ser contabilizada como receita e reduz o rateio ordinário ou é destinada ao fundo de reserva, conforme deliberação em assembleia.
Seguro do Condomínio: Obrigatório por Lei
O condomínio é obrigado por lei (art. 1.346 do Código Civil) a contratar seguro de incêndio e destruição total do imóvel. Sem o seguro, o síndico responde pessoalmente por eventuais danos.
Coberturas comuns no seguro condominial:
- Incêndio, raio e explosão (obrigatório)
- Responsabilidade civil do síndico e condomínio
- Danos a partes comuns (elevadores, portões, bombas d’água)
- Roubo e furto em áreas comuns
O seguro deve ser contratado no valor correspondente ao custo de reconstrução, não ao valor de mercado dos imóveis.
Inadimplência: Procedimentos e Registros
A taxa de condomínio vencida e não paga gera:
- Multa: até 2% sobre o valor da taxa (art. 1.336 §1º do CC)
- Juros: 1% ao mês
- Correção monetária: conforme convenção ou INPC
Controle contábil:
- Relatório mensal de inadimplência por unidade
- Provisão para devedores duvidosos quando atraso supera 90 dias
- Registro de cobranças judiciais em andamento
A cobrança judicial de taxa condominial segue o rito de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC) — mais rápida do que ação de cobrança comum.
Prestação de Contas: O Que a Assembleia Deve Receber
Na Assembleia Geral Ordinária (AGO), o síndico deve apresentar:
- Demonstrativo de receitas e despesas do exercício findo
- Balancete por categoria de despesa (manutenção, limpeza, portaria, seguros, administração)
- Extrato da conta bancária do condomínio
- Relatório do fundo de reserva (saldo e movimentações)
- Relatório de inadimplência (unidades em atraso)
- Contratos vigentes (portaria, manutenção de elevadores, limpeza)
A assembleia que aprova as contas exonera o síndico de responsabilidade pelo período — salvo dolo, fraude ou irregularidades descobertas posteriormente.
Perguntas Frequentes
Condomínio precisa de contador ou pode ser gerido só pela administradora? A administradora cuida da gestão operacional — boletos, pagamentos, atas. O contador garante que a escrituração contábil, a folha de pagamento e as obrigações acessórias (eSocial, GPS, SPED quando aplicável) estão corretas. Em condomínios com funcionários, o contador é indispensável.
O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente por dívidas do condomínio? Sim, se houver omissão, negligência ou desvio de verbas. A responsabilidade pessoal do síndico por danos ao condomínio está prevista no art. 1.348 do Código Civil. Seguros de Responsabilidade Civil do Síndico (D&O condominial) existem para cobrir essa exposição.
Condomínio precisa de nota fiscal dos prestadores? Sim. Qualquer serviço contratado pelo condomínio — manutenção, limpeza, segurança, jardinagem — deve ter nota fiscal ou recibo correspondente. Sem documentação fiscal, as despesas não podem ser comprovadas em assembleia nem auditadas.
A JMF Contabilidade atende condomínios residenciais e comerciais em Blumenau com gestão contábil completa, folha de pagamento, eSocial e suporte ao síndico para prestação de contas. Fale com nossa equipe para análise da situação atual do seu condomínio.
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Fontes:
- Lei 4.591/1964 — Condomínios em Edificações
- Código Civil, arts. 1.331 a 1.358 — Condomínio Edilício
- Código de Processo Civil, art. 784 — Execução de títulos extrajudiciais
- Lei 8.212/1991 — INSS
- Consolidação das Leis do Trabalho (CLT)
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